随着12月10日深圳福田区梅林街道B405-0308宗地竞拍槌落永崋证券，深圳2025年度住宅用地出让正式画上句号。
作为本年度宅地拍卖的收官之作，这宗地块备受市场关注，它不仅是福田区时隔16年公开出让的首宗纯住宅用地，更是核心城区难得一见的“迷你宅地”。稀缺属性直接点燃了房企的争夺热情，中海、保利、中铁、天健等8家实力房企同台角逐，历经148轮激烈竞价，最终由中铁置业以7.92亿元总价斩获，成交溢价率高达65%，折合楼面地价42695元/㎡。
业内人士分析认为，福田梅林地块的高溢价成交，是深圳楼市进入结构性复苏阶段的鲜明信号。南都・湾财社记者梳理数据发现，2025年深圳全年共成交12宗住宅用地，总出让土地面积23.44万平方米，总成交金额达290.9亿元，平均溢价率升至32.81%，全年土拍市场热度明显回升。
9宗地溢价成交，最高86%
深圳中原研究中心数据显示，2025年深圳累计成交宅地12宗，较去年增加6宗，平均楼面价达37636元/㎡，较近五年低谷的2022年大幅上涨141.5%；平均溢价率升至32.8%，创近六年来新高。
但与此同时，2025年深圳宅地成交建面仅23.4万平，同比下滑21.4%；成交总金额290.9亿元，同比下滑16.0%。成交面积和成交总金额均为近五年来最低值，主要是供应数量不足和供应地块面积较小所致。
南都·湾财社记者梳理发现，2025年深圳成交的12宗宅地中，仅3宗为底价成交，其余9宗宅地均溢价成交，呈现出区域分化明显的特征。
从2025年深圳宅地土拍数据可见永崋证券，12宗成交地块中共有7宗溢价率突破40%。其中南山前海合作区T201-0232宗地以86.10%的溢价率登顶，福田梅林B405-0308宗地、龙华民治街道地块等，也分别录得65%、46.55%、40.74%等超40%的溢价表现。
其中，位于南山前海合作区的T201-0232宗地在今年7月被招商蛇口以21.55亿拍下，溢价率高达86.1%。该溢价率不仅创造了2025年最高溢价率记录，更创下深圳2024年取消15%溢价上限后的新高，与此同时，该宗地楼面价也一举刷新了深圳住宅用地楼面价的历史最高纪录。据市场消息，该宗地项目案名为海晏府，部分业内人士预测未来售价至少在13万元/㎡以上。
这些高溢价地块多集中于核心城区，与非核心区域地块的底价成交形成强烈反差，也进一步放大了土拍市场的区域热度分化特征。
此外，今年则拿地阵营的格局也更趋集中，对比2024年深圳宅地全由央国企包揽的态势，今年虽仍以央国企为主导，但仅龙湖一家民企跻身拿地阵营，民企参与度虽略有“破冰”，却依旧处于市场低位。
年末热门宅地入市，稳定市场预期
从2025年深圳宅地供应趋势来看，呈现出明显的“前三季度逐步放量、年末集中收尾”的节奏。一季度虽供应少，但唯一地块溢价达70.37%，开局热度不低；二季度供应2宗，热度分化；三季度作为供应最集中的季度，不仅宗数占比高，还诞生了年度最高溢价，是全年供应热度最高的季度；而年末的四季度，虽供应宗数不及三季度，但12月出让的3宗地块中，南山、福田核心地块分别录得42.49%、65%的高溢价，尤其是收官的福田梅林地块以65%溢价落槌，让四季度成为年末热度冲高的节点。
具体来看，12月8日，南山区深圳湾超级总部基地T207-0068宗地竞争尤为激烈，经百轮竞拍后，该宗宅地由中海地产拿下，不仅刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP3位置，同时创深超总宅地溢价新高。
12月10日，深圳福田区梅林街道B405-0308宗地完成竞拍，此次竞拍吸引了8家房企参与竞价，经过148轮激烈竞价，最终由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%。该地块位于梅林街道越华路10号，土地面积4994.02㎡，建筑面积18550㎡，起始价4.8亿元。要求全部现房销售（不得预售），1年内开工，4年内竣工。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析指出，作为深圳又一宗“现房销售”试点地块，其市场接受度将影响未来土地出让政策走向，现房销售模式加速行业洗牌，中小房企因资金承压被淘汰，房企从“高周转”转向“高品质”竞争，精品住宅供应占比将提升，对增强购房者信心，稳定市场预期具有积极作用。
她同时提到，福田梅林地块作为年末收官之作，65%高溢价成交，标志深圳楼市进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性持续支撑价格，央企主导市场格局。预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，避免库存压力，核心区宅地高溢价成交将成常态。
土地市场延续“缩量提质”趋势
年终岁尾，全国土地市场热度回升、成交活跃。克而瑞数据显示，11月土地成交规模环比显著回升，当月土地成交建筑面积与金额分别环比增长39%和57%；进入12月，22个重点城市计划出让125宗涉宅用地，起拍总价高达1723亿元，供地力度较前期明显加大。
在深圳年末土拍频现高溢价成交的同时，广州、武汉、襄阳等城市也迎来土拍密集期，核心地块竞争尤为激烈。12月5日，广州海珠区南泰路AH0124032地块正式出让，越秀、保利两家国央企展开多轮拉锯竞价，经过超70轮激烈角逐，最终由保利以35亿元总价拿下，楼面地价约3.68万元/㎡，溢价率达27%。12月2日，武汉集中出让5宗地块，其中常青板块2宗住宅用地被民营企业武汉鼎源房地产开发有限公司收入囊中，溢价率均超6%；同日，襄阳一宗低密住宅地块同样引发多轮竞价，最终由襄阳市汉成润泽置业有限公司以约2.03亿元总价竞得，溢价率高达17.5%。
“重点城市优质地块频现高溢价、高总价成交，核心得益于稳市场政策的持续发力。”克而瑞研究中心此前在土地市场报告中指出，在高流速、低风险板块，地价刷新纪录已成为常态，房企投资信心稳步回升，土地市场各项成交指标持续释放行业趋稳的积极信号。
针对12月以来土拍实际表现，深圳中原研究中心分析认为，当前土地市场呈现两大核心特征：其一，供地结构持续优化，供应向核心区域倾斜，地块供应质量显著提升；其二，市场分化态势加剧，核心区域及热点板块地块因稀缺性备受房企青睐，溢价率随之走高。
全国来看，今年供地仍则延续“缩量提质”主线。中指研究院数据显示，1-11月全国300城住宅用地成交规划建面同比下降约16%，出让金同比转降，土拍方面，土拍热度仅限热点城市优质地块，分化延续。
采写：南都·湾财社记者 孙阳永崋证券
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